Habitação em Portugal: o Governo preocupa-se com as rendas, mas esquece o mercado paralelo

O acesso à habitação tornou-se um dos maiores problemas sociais e económicos de Portugal. As rendas são cada vez mais elevadas, comprar casa está fora do alcance de muitas famílias e milhares de portugueses enfrentam dificuldades para encontrar uma habitação compatível com os seus rendimentos. Perante esta realidade, o Governo tem procurado apresentar medidas para intervir no mercado de arrendamento, aliviar os encargos das famílias e incentivar a disponibilização de casas. Mas será que estamos a olhar para o problema na sua totalidade?

Há uma questão que continua a merecer muito mais atenção: o mercado paralelo do arrendamento habitacional e os rendimentos que escapam ao controlo fiscal.

Uma auditoria da Inspeção-Geral de Finanças, cujos resultados foram divulgados em 2024, identificou, numa amostra analisada, uma proporção significativa de contratos de arrendamento que não estavam registados junto da Autoridade Tributária. Os dados divulgados apontavam para cerca de 60% dos contratos analisados nesta situação. Este valor não pode ser generalizado a todo o mercado nacional, mas constitui um sinal de alerta que merece uma resposta séria por parte das autoridades.

Como podemos discutir a crise da habitação sem conhecer verdadeiramente a dimensão do mercado que funciona à margem das obrigações fiscais? Como podemos exigir transparência aos proprietários que declaram os seus rendimentos, pagam os impostos devidos e cumprem a lei, enquanto persistem situações em que os rendimentos provenientes do arrendamento não são devidamente comunicados ao Estado?

O problema não é apenas fiscal. É também uma questão de justiça, de concorrência e de confiança nas instituições. Um proprietário que cumpre as suas obrigações não deve ser colocado em desvantagem perante quem consegue reduzir artificialmente os seus custos por não declarar os rendimentos que recebe. Quando isso acontece, estamos perante uma desigualdade no cumprimento das regras que devem ser iguais para todos.

Mas existe uma outra dimensão que não pode ser esquecida: a proteção dos próprios inquilinos.

Quem arrenda uma casa sem um contrato devidamente formalizado pode ficar numa situação de maior vulnerabilidade. Pode ter mais dificuldades em provar os termos do acordo, exigir o cumprimento das obrigações do senhorio ou defender os seus direitos em caso de conflito. A ausência de um contrato escrito não significa automaticamente que o inquilino não tenha direitos, uma vez que a lei pode reconhecer efeitos jurídicos a determinados arrendamentos verbais. Contudo, a falta de formalização torna a relação mais difícil de comprovar e pode aumentar a insegurança de quem arrenda.

Na prática, há pessoas que pagam uma renda todos os meses, mas vivem sem a tranquilidade de saber que a sua situação está devidamente regularizada. Pessoas que receiam reclamar, denunciar uma situação irregular ou exigir melhores condições por medo de perder a casa onde vivem. Esta realidade não pode ser ignorada por quem afirma defender o direito à habitação.

É precisamente neste ponto que importa recordar o contributo de Helena Roseta e o seu livro Habitação e Liberdade. A autora, uma das figuras que mais se destacou na defesa do direito à habitação em Portugal, recorda-nos que a habitação não pode ser vista apenas como uma mercadoria ou uma questão de mercado. É também uma condição essencial para a dignidade humana, a liberdade e a participação plena na sociedade. A sua reflexão sobre a consagração constitucional deste direito reforça uma ideia fundamental: não basta reconhecer o direito à habitação na lei; é necessário criar condições para que esse direito se concretize na vida das pessoas.

Esta perspetiva deve levar-nos a olhar para o mercado de arrendamento de forma mais abrangente. Defender o direito à habitação não significa apenas procurar reduzir as rendas ou aumentar o número de casas disponíveis. Significa também garantir que as relações entre senhorios e inquilinos assentam em regras claras, que os contratos são devidamente formalizados e que as pessoas dispõem de meios para exercer os seus direitos. Um mercado opaco, onde os contratos não são declarados e os inquilinos receiam reclamar, está longe de corresponder a uma política de habitação verdadeiramente justa.

É legítimo que o Governo se preocupe com o valor das rendas e com as dificuldades das famílias. A habitação é um bem essencial e o Estado tem responsabilidades na criação de condições para que todos possam aceder a uma casa digna. Contudo, essa preocupação não pode limitar-se à discussão dos preços, à criação de incentivos ou ao anúncio de novas medidas de apoio. É igualmente necessário garantir que o mercado funciona de forma transparente e que os rendimentos obtidos são declarados de acordo com a lei.

A Autoridade Tributária dispõe de instrumentos que podem contribuir para identificar situações suspeitas, através do cruzamento de informação e de uma fiscalização mais eficaz, sempre com respeito pelas garantias legais dos contribuintes. Importa, por isso, perceber se estão a ser feitos todos os esforços necessários para combater o arrendamento não declarado e se existe uma estratégia suficientemente robusta para trazer estes contratos para a legalidade.

Naturalmente, nem todas as situações irregulares resultam de fraude deliberada. É necessário distinguir os casos, garantir procedimentos justos e permitir a regularização quando aplicável. Mas essa cautela não pode transformar-se numa desculpa para a falta de fiscalização. Se o Estado pretende intervir no mercado da habitação, tem de começar por conhecer melhor a realidade e atuar sobre os problemas que contribuem para a sua falta de transparência.

A crise da habitação tem múltiplas causas, desde a insuficiência da oferta e os custos de construção até às dificuldades de licenciamento e ao desfasamento entre os rendimentos das famílias e os preços praticados. O combate à evasão fiscal não resolverá, por si só, o problema das rendas elevadas. No entanto, ignorar a dimensão do mercado paralelo significa deixar por resolver uma parte importante do problema e perpetuar uma situação de desigualdade entre quem cumpre e quem não cumpre.

Portugal precisa de uma política de habitação equilibrada, capaz de aumentar a oferta, promover a construção e a reabilitação, incentivar contratos de longa duração, proteger os inquilinos vulneráveis e criar condições para que os proprietários disponibilizem os seus imóveis no mercado formal. Precisa igualmente de uma fiscalização eficaz, de regras claras e de uma atuação coerente das entidades públicas.

A reflexão de Helena Roseta ajuda-nos a compreender que o direito à habitação não se esgota na existência de uma casa: implica também segurança, dignidade e condições para que as pessoas possam viver sem receio permanente de perder o lugar a que chamam lar. É por isso que combater o arrendamento não declarado deve ser encarado não apenas como uma obrigação fiscal, mas também como uma forma de proteger os cidadãos e reforçar a confiança no mercado.

No fundo, a questão é simples: porque se preocupa tanto o Governo com o valor das rendas, mas não demonstra a mesma determinação em garantir que os rendimentos provenientes do arrendamento são declarados e que os inquilinos têm condições para defender os seus direitos?

Não basta discutir quanto paga o inquilino ou quanto recebe o senhorio. É necessário assegurar que o mercado funciona dentro da legalidade, que a concorrência é justa e que o Estado não fecha os olhos a situações que prejudicam os contribuintes cumpridores e deixam pessoas numa situação de insegurança.

Uma política de habitação verdadeiramente justa não pode olhar apenas para o preço das casas. Tem de olhar também para a transparência do mercado, para a proteção de quem arrenda e para o cumprimento das obrigações fiscais. Proteger quem precisa de uma habitação e exigir o cumprimento da lei não são objetivos contraditórios. São duas faces da mesma responsabilidade pública.

O Governo não pode exigir justiça no acesso à habitação sem garantir, ao mesmo tempo, justiça fiscal e segurança jurídica no mercado de arrendamento. As regras devem ser iguais para todos, os rendimentos devem ser declarados e os inquilinos devem poder exercer os seus direitos sem receio. Porque ter uma casa não deve significar viver na incerteza, e a necessidade de um teto não pode servir de justificação para a ausência de transparência.